Mur de clôture mitoyen : qui paie ?

À qui appartient le mur de clôture ?

Un mur est mitoyen lorsqu’il sépare deux propriétés appartenant à des propriétaires différents. Mais certains signes montrent qu’il appartient à un seul voisin : un sommet à une seule pente, ou des tuiles et bordures d’un seul côté. Le mur appartient alors au propriétaire du côté où se trouvent ces éléments.

La mitoyenneté se prouve par un titre de propriété, une convention entre voisins publiée au fichier immobilier, ou une possession de plus de 30 ans, continue, paisible, publique et non équivoque. Un mur peut aussi n’être mitoyen que sur une partie de sa longueur ou de sa hauteur.

Qui paie la construction d’un mur de clôture entre voisins ?

Si vous construisez le mur sur votre terrain, en retrait de la limite, il est privatif et vous le payez seul. Si vous le construisez sur la limite séparative avec l’accord de votre voisin, il est mitoyen et le partage des frais de construction se décide ensemble.

Dans les villes et faubourgs, le Code civil permet à chacun de contraindre son voisin à contribuer à la construction et à la réparation de la clôture qui sépare leurs maisons, cours et jardins. Cette règle ancienne a ses conditions : mieux vaut chercher un accord écrit avant de lancer le chantier.

Qui paie l’entretien et les réparations d’un mur mitoyen ?

Les deux propriétaires participent aux frais d’entretien, proportionnellement à leurs droits. Si le mur n’est mitoyen qu’en partie, chacun paie selon la portion qui lui appartient. Celui qui dégrade le mur par sa faute peut être condamné à payer seul la remise en état.

Sauf urgence, par exemple un mur qui menace de s’écrouler, les réparations et la reconstruction se décident d’un commun accord et les frais se partagent. Le voisin qui fait réaliser des travaux sans l’accord de l’autre, hors urgence, en assume seul le coût.

Peut-on rehausser un mur de clôture mitoyen ?

Oui, chacun peut surélever un mur mitoyen, à condition de respecter les règles d’urbanisme et de ne pas porter atteinte aux ouvrages du voisin. C’est impossible si des éléments du voisin s’appuient sur le sommet du mur. L’accord du voisin n’est nécessaire que si la surélévation implique un adossement sur le mur ; il vaut mieux le formaliser par écrit.

La partie surélevée appartient à celui qui l’a construite et il en paie seul l’entretien. Si le mur n’est pas assez solide pour supporter la surélévation, il doit le reconstruire à ses frais, l’excédent d’épaisseur étant pris de son côté. Pensez aussi à la déclaration préalable si le mur atteint 2 mètres.

Mur mitoyen ou privatif : que choisir ?

Le mur mitoyen divise la dépense par deux et ne prend pas de surface sur votre terrain, mais chaque décision importante se prend à deux. Le mur privatif vous laisse libre de son aspect et de son entretien, au prix d’un financement intégral et d’une bande de terrain perdue côté voisin.

Ces situations peuvent évoluer. La mitoyenneté d’un mur bien implanté sur la limite peut être achetée à tout moment, pour 50 % du coût du mur et 50 % de la valeur du sol, par acte notarié si le voisin accepte. À l’inverse, on peut abandonner son droit de mitoyenneté si aucune construction ne s’appuie sur le mur et s’il ne retient pas de terres.

Que faire en cas de désaccord avec le voisin ?

Avant toute action en justice, il est recommandé de passer par un conciliateur de justice, démarche gratuite, par un médiateur, payant, ou par une procédure participative avec avocats. Ces voies règlent la plupart des litiges de mur et de clôture.

Si aucun accord n’est trouvé, le tribunal judiciaire du lieu du bien tranche. Des photos datées, des devis comparés et les échanges écrits avec votre voisin seront alors précieux.

Le plus simple reste de prévenir le conflit : avant de construire, de réparer ou de surélever, mettez par écrit avec votre voisin la nature des travaux, leur coût et la part de chacun.