Comment ouvrir un mur porteur en copropriété ?

Le mur porteur est-il une partie commune ?

Le règlement de copropriété liste les parties communes et les parties privatives. S’il ne dit rien, la loi range parmi les parties communes le gros œuvre des bâtiments, c’est-à-dire la structure porteuse de l’immeuble. Un mur porteur situé à l’intérieur de votre appartement reste donc, en principe, une partie commune.

C’est toute la différence avec une cloison non porteuse : celle-ci est privative et vous pouvez en principe la modifier sans autorisation de l’assemblée générale, dans le respect de la destination de l’immeuble et des droits des voisins. Commencez donc par relire votre règlement de copropriété.

Quelle majorité pour ouvrir un mur porteur en copropriété ?

L’autorisation donnée à un copropriétaire de faire, à ses frais, des travaux affectant les parties communes se vote à la majorité absolue, dite de l’article 25 : la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents.

Si les travaux entraînent une appropriation ou une destruction de parties communes, la double majorité de l’article 26 est requise. La suppression complète d’un mur porteur peut relever de ce cas. Attention : ni le syndic ni le conseil syndical ne peuvent donner seuls cette autorisation.

Comment préparer la demande au syndic ?

Une assemblée générale vote sur un projet précis. Plus le dossier est clair, plus les copropriétaires peuvent se prononcer sereinement. En pratique, la demande se prépare en plusieurs temps.

Anticipez le calendrier : l’assemblée annuelle n’a lieu qu’une fois par an, et la demande doit parvenir au syndic assez tôt pour figurer à l’ordre du jour. Un projet présenté avec les plans, la note de calcul et le nom de l’entreprise rassure les autres copropriétaires.

• vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas ces travaux ;
• faire établir une étude de structure qui décrit l’ouverture, la poutre, les appuis et l’étaiement ;
• envoyer au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception, la demande d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée annuelle, avec tous les documents du projet ;
• ou demander la convocation d’une assemblée spécifique, dont vous payez alors l’intégralité des frais.

Que se passe-t-il en cas de refus ou de travaux sans autorisation ?

Si l’assemblée générale refuse, vous disposez de 2 mois à compter de la réception du procès-verbal pour demander l’annulation de ce refus devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, avec un avocat. Pour des travaux d’amélioration, il est aussi possible de demander au juge l’autorisation de les réaliser.

Des travaux réalisés sans autorisation, qu’elle n’ait pas été demandée ou pas obtenue, sont irréguliers. Le syndic peut exiger la remise en état, ce qui peut aller jusqu’à la démolition de ce qui a été fait, et saisir le tribunal si aucun accord amiable n’est trouvé.

Quelles précautions dans un immeuble ancien à Lyon ?

Dans le Vieux-Lyon, le plan de sauvegarde et de mise en valeur couvre aussi les intérieurs d’immeubles, qui demandent des autorisations spécifiques : renseignez-vous avant même de soumettre le projet à l’assemblée. Sur les pentes de la Croix-Rousse, l’aire de mise en valeur ne porte que sur l’extérieur des bâtiments.

Beaucoup d’immeubles anciens de Lyon ont des murs en pierre ou en pisé, la terre crue compactée très utilisée dans l’extension de la ville jusqu’au XIXe siècle. Enfin, dans un immeuble construit avant 1949, des travaux sur les parties communes susceptibles d’altérer fortement les revêtements doivent faire l’objet d’un constat de risque d’exposition au plomb.

Quelles autres démarches prévoir ?

Si l’ouverture modifie l’aspect extérieur de l’immeuble, par exemple une nouvelle baie en façade, une déclaration préalable en mairie s’ajoute à l’accord de l’assemblée générale. Prévenez aussi vos voisins directs : l’étaiement peut nécessiter un appui chez eux, au-dessus ou en dessous.

Avant de signer, demandez à l’entreprise son attestation d’assurance décennale : la loi oblige les constructeurs à souscrire cette assurance, qui couvre les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage dans les 10 ans suivant la réception des travaux.